Zwrot kaucji najmu – podstawowe zasady
Po zakończeniu umowy najmu właściciel jest zobowiązany do zwrotu najemcy wpłaconej kaucji. Zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, zwrot ten powinien nastąpić w wysokości waloryzowanej względem aktualnego czynszu, co chroni najemcę przed utratą wartości pieniądza w czasie trwania umowy. W praktyce oznacza to, że jeśli najemca wpłacił kaucję odpowiadającą dwukrotności czynszu wstępnego, to przy podwyżce czynszu kwota zwrotu również wzrasta, ale nie może być niższa niż pierwotnie wpłacona.
Spór podatkowy – czy waloryzacja kaucji to przychód?
Mimo że zwrot kaucji jest świadczeniem zwrotnym chroniącym najemcę przed stratą, organy podatkowe coraz częściej wymagają zapłaty podatku od różnicy pomiędzy kwotą wpłaconą a zwróconą. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach z 2024 i 2025 roku jednoznacznie uznaje tę różnicę za przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Tymczasem Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z 4 kwietnia 2023 r., sygn. akt II FSK 255/22) i Trybunał Konstytucyjny wskazują, że waloryzacja nie generuje przysporzenia majątkowego, lecz jedynie zapobiega stratom najemcy:
"Waloryzacja kaucji nie prowadzi do przysporzenia majątkowego najemcy, a jedynie ma zapewnić, że nie poniesie on rażącej straty." — Naczelny Sąd Administracyjny
Co warto wiedzieć dla najemców i wynajmujących?
- Zwrócona kwota kaucji, nawet podwyższona wskutek waloryzacji, to świadczenie o charakterze zwrotnym, a nie zysk.
- Organy podatkowe jednak mogą wymagać wykazania różnicy jako przychodu i zapłaty od niej podatku.
- Postawa fiskusa opiera się na wykładni, która nie jest zgodna z uchwałami sądów, co może skutkować sporem prawnym.
- Wynajmujący ma obowiązek zwrócić kaucję w terminie (zwykle do miesiąca) po opróżnieniu lokalu i rozliczeniu ewentualnych należności.
Dla najemców oznacza to konieczność przygotowania się na możliwe zobowiązania podatkowe lub ewentualne dochodzenie swoich praw przed sądami administracyjnymi.
Źródło: Forsal.pl