Przełomowa bariera na warszawskim rynku mieszkań

Jesienią 2020 roku średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie przekroczyła psychologiczną barierę 10 tys. zł/mkw.. Od tego momentu minęło już ponad pięć lat, a ceny nadal rosły, choć tempo wzrostu znacząco wyhamowało.

Wzrosty na rynku pierwotnym i wtórnym

W ciągu pięciu lat ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły od 60 do nawet 80 proc. Średnie stawki dla mieszkań o powierzchni 40-59 mkw. wzrosły z około 9 682 zł/mkw. do ponad 17 300 zł/mkw. Kawalerki podrożały do średnio 18 730 zł/mkw., co oznacza wzrost o 69,4 proc. w tym czasie.

Na rynku wtórnym ceny także zanotowały wyraźne wzrosty, choć w ostatnim roku odnotowano spadki ofertowe sięgające od 2 do ponad 4,5 proc. Najsilniej drożały duże mieszkania (60-89 mkw.) – średni wzrost o około 60 proc. w ciągu pięciu lat.

Zmiany cen w poszczególnych dzielnicach

We wrześniu 2025 r. ceny w Warszawie wahały się od około 11,5 tys. zł/mkw. w Rembertowie do prawie 20 tys. zł/mkw. w Śródmieściu. W większości dzielnic widoczne są jednak spadki roczne, szczególnie w najdroższych dzielnicach. Mimo to od pięciu lat średnie ceny w dzielnicach wzrosły od 41,5 proc. (Śródmieście) do ponad 60 proc. (Rembertów i Wawer).

Wzrosty w kwotach notarialnych

Dane z aktów notarialnych pokazują, że realne ceny zakupu mieszkań również szybko rosły. W II kwartale 2025 roku za kawalerki płacono średnio 16 392 zł/mkw., co oznacza wzrost o ponad 60 proc. względem 2020 roku. Lokale o powierzchni 35-60 mkw. podrożały o niemal 49 proc., a większe mieszkania (60-80 mkw. i powyżej 80 mkw.) wzrosły odpowiednio o 28,4 proc. i 15,7 proc.

Ceny większych mieszkań rosną jednak znacznie wolniej niż mniejszych i na tle innych największych miast w Polsce Warszawa notuje tu najniższe wzrosty.

Wpływ programów rządowych i obecna sytuacja

Silny wzrost cen w ostatnich latach był częściowo napędzany programem Bezpieczny kredyt 2%, który wywołał boom w 2023 roku. Po wygaśnięciu programu tempo wzrostów znacząco spadło, a w ostatnim roku średnie ceny kawalerek i mieszkań do 60 mkw. nieznacznie się obniżyły lub pozostały prawie bez zmian.

"W Warszawie nie było już dzielnicy, w której średnia cena ofertowa mieszkania nie przekraczałaby 10 tys. zł/mkw." — Bankier.pl

Źródło: Bankier.pl