Mieszkanie na sprzedaż? Wymagana cierpliwość

Na rynku mieszkaniowym w Polsce w sierpniu 2025 roku obserwujemy istotne spowolnienie. Pomimo wzrostu liczby ofert na portalach ogłoszeniowych, finalizowanych transakcji jest wyraźnie mniej niż w poprzednich latach. Analizy Chambers & Partners wskazują, że niesprzedanych mieszkań z rynku pierwotnego jest już ponad 16 tysięcy, co stanowi 10% całej podaży. Według raportów Investropa na koniec I połowy 2025 roku liczba dostępnych lokali wzrosła rok do roku o 54% i przekroczyła 57 tysięcy.

Deweloperzy, którzy wcześniej sprzedawali mieszkania jeszcze przed rozpoczęciem budowy, dziś muszą stosować promocje, obniżać ceny dodatkowych usług, a czasem oferować bezpłatne wykończenie wnętrz, aby przyciągnąć klientów.

„Jesteśmy w fazie korekty rynku. Przez ostatnie lata budowano z rozmachem, a dziś przyszedł moment, gdy rynek nie nadąża z absorpcją podaży” — dr Katarzyna Kuniewicz, Otodom Analytics

Deweloperzy zwalniają, ale kontynuują budowy

Chociaż sprzedaż spada, inwestycje w kolejnych etapach budowy trwają. Część firm wstrzymała start nowych projektów, ale wiele chce zakończyć rozpoczęte inwestycje. Deweloperzy, którzy zaczęli przedsięwzięcia w szczycie hossy, gdy ceny materiałów i nieruchomości rosły, obecnie borykają się z pustostanami i wycofywaniem się rezerwacji.

Jak relacjonuje anonimowy deweloper z Krakowa, „liczymy na odbicie jesienią, ale jeśli sytuacja będzie się pogarszać, zmuszeni będziemy obniżyć ceny do poziomu rentowności lub poniżej”.

Drogi kredyt – realne ograniczenie popytu

Jednym z kluczowych problemów jest bardzo wysoki koszt finansowania zakupu. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych przekracza 8%. Takie warunki powodują, że tylko osoby z dużą determinacją lub mające wysokie dochody decydują się na zakup na kredyt. Przy kredycie na 500 tys. zł rata może przekraczać 4000 zł miesięcznie, co jest poza zasięgiem wielu rodzin.

Dane BIK potwierdzają spadek liczby wniosków kredytowych o ponad 30% w porównaniu do początku roku. Dodatkowo wygaszono program „Bezpieczny Kredyt 2%”, a jego następcy na razie nie ruszyli, co komplikuje sytuację kupujących.

Rynek wtórny również w trudnej sytuacji

Sprzedający na rynku wtórnym muszą konkurować z nowymi mieszkaniami oferowanymi często w lepszym standardzie oraz z dodatkowymi promocjami. Ceny mieszkań używanych wyhamowały – wzrost w ostatnim kwartale 2024 roku wyniósł około 3%, a w niektórych miastach ceny nawet spadły.

Jak mówi właścicielka mieszkania na Ursynowie: „Mieszkanie wystawione w marcu nadal czeka na kupca mimo dwóch obniżek ceny. Inwestorzy proponują nawet o 15% mniej niż cena ofertowa, co bywa poniżej opłacalności”.

Kupujący zyskują, ale ostrożnie

Choć sytuacja teoretycznie sprzyja kupującym, wielu wstrzymuje się z decyzjami, obawiając się dalszych spadków cen lub oczekując poprawy warunków kredytowych. To powoduje dodatkowy zastój na rynku.

„Zdecydowaliśmy się poczekać. Mamy gotówkę, ale oferty są zbyt drogie na obecne realia. Wiele mieszkań długo się nie sprzedaje, sprzedający jeszcze nie chcą ciąć cen, ale to się zmieni” — Marcin, Gdańsk

Jesień 2025 – czas kluczowych decyzji

Według ekspertów dalszy rozwój sytuacji zależy od polityki stóp procentowych i uruchomienia nowych programów wsparcia kredytobiorców. Jeśli ich brak, to zastój i dalszy spadek sprzedaży mogą się pogłębiać, co skłoni część deweloperów do obniżek cen.

„Jesień 2025 będzie kluczowa. Jeśli nie dojdzie do ożywienia, firmy zaczną realnie schodzić z cen, choć na razie większość liczy na chwilową przerwę” — dr Katarzyna Kuniewicz

Rynek na rozdrożu

Polski rynek nieruchomości wchodzi w fazę przewartościowania. Nadpodaż i drogi kredyt tworzą nową rzeczywistość, gdzie sprzedający muszą wykazać cierpliwość i elastyczność, a kupujący – zachować ostrożność. To czas korekty, która może przynieść stabilizację, ale i większe wyzwania dla wszystkich uczestników rynku.

Źródło: forsal.pl