Siła nabywcza a ceny mieszkań – co jest ważniejsze?

Wysokość zarobków to nie wszystko – kluczowy jest stosunek przeciętnego wynagrodzenia do cen mieszkań. To właśnie dzięki temu wskaźnikowi można ocenić, jak realnie wygląda możliwość zakupu mieszkania w danym mieście i jaki metraż można kupić za średnią pensję.

Różnice między miastami wojewódzkimi

Z danych GUS i portalu RynekPierwotny.pl wynika, że najwyższe pensje mają Kraków, Warszawa i Gdańsk, ale równocześnie tam ceny mieszkań są bardzo wysokie. Przykładowo w Warszawie za przeciętne wynagrodzenie można kupić jedynie około 0,59 m² nowego mieszkania. W odróżnieniu od stolicy, w Opolu i Gorzowie Wielkopolskim – mimo niższych zarobków – relacja cen do wynagrodzeń jest najkorzystniejsza, co pozwala kupić tam nawet ponad 0,8 m² za przeciętną pensję.

Wyjątkiem jest Katowice, gdzie dzięki rozwiniętemu przemysłowi wydobywczemu zarobki są wysokie, a ceny mieszkań relatywnie niskie. Z kolei Olsztyn wyróżnia się niskimi zarobkami i wysokimi cenami.

Dostępność ofert mieszkaniowych

W kwestii wyboru mieszkań najlepiej jest we Wrocławiu i Katowicach – na 1000 mieszkańców przypada tam nawet 31 ofert. Gdańsk i Kraków mają po 26 ofert na 1000 mieszkańców. Najgorzej jest w Zielonej Górze, gdzie ten wskaźnik wynosi tylko 8 ofert.

Warto zwrócić uwagę na paradoks, że w niektórych miastach, takich jak Opole i Zielona Góra, mimo stosunkowo dobrej dostępności mieszkań popyt jest niski, co przekłada się na niewielką podaż.

Jak dużego mieszkania można kupić na kredyt?

Analiza dostępności kredytowej pokazuje znaczną poprawę w porównaniu do roku poprzedniego. Przy założeniu kredytu z 10% wkładem własnym, oprocentowaniem z lipca 2025 oraz ratą nieprzekraczającą 40% dochodu netto, singiel w Warszawie może sobie pozwolić na ok. 28 m², a w Gorzowie Wielkopolskim i Opolu – nawet 42 m². Dla rodziny 2+1 powierzchnia możliwa do zakupu to od 53 m² (Warszawa) do 79 m² (Gorzów Wielkopolski i Opole).

„W przypadku stolicy widzimy roczną poprawę na poziomie około 10 m kw. Warszawski wynik nadal pozostawia wiele do życzenia, ale jego zmiana zasługuje na uwagę” — Andrzej Prajsnar, RynekPierwotny.pl

Czynniki wpływające na rynek i prognozy

Poprawa warunków kredytowych ma związek z obniżeniem średniego oprocentowania nowego kredytu mieszkaniowego z 7,93% (czerwiec 2024) do 6,69% (lipiec 2025). W większości miast poprawiła się relacja cen mieszkań do zarobków, a ilość ofert na rynku wzrosła, np. w Białymstoku (+52%), Kielcach (+48%) i Katowicach (+45%). Największe miasta nadal oferują szeroki wybór mieszkań.

W mniejszych ośrodkach wojewódzkich takich jak Rzeszów obserwujemy boom mieszkaniowy, podczas gdy w Gorzowie Wielkopolskim, Opolu i Zielonej Górze oferta pozostaje ograniczona, co odzwierciedla skalę działalności lokalnych deweloperów.

„Aktywność firm deweloperskich można traktować jako wskaźnik atrakcyjności danego terenu dla młodych osób” — Andrzej Prajsnar, RynekPierwotny.pl